شنبه ۲۹ مهر ۱۳۹۶ - October 21 2017
کد خبر: ۱۸۵۸
تاریخ انتشار: ۳۱ تير ۱۳۹۵ - ۱۳:۱۹
در مقاله حاضر به بررسی برخی مقررات مطروحه حول پیش فروش آپارتمان در قانون پیش فروش آپارتمان و ضمانت کیفری آن پرداخته می‌شود.
1) درج و انتشار آگهی پیش فروش بدون اخذ مجوز
بموجب ماده21 قانون فوق الذکر: شخصی که قصد پیش فروش ساختمان را از طریق تبلیغ در جراید، پایگاه‌های اطلاع رسانی و سایر رسانه‌های گروهی دارد باید قبل از هر گونه اقدامی جهت تبلیغ، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح مربوطه که در آیین‌نامه اجرایی تعیین شده است اخذ کند، عدم رعایت تکلیف قانونی مذکور توسط پیش فروشنده به حسب مقررات ماده 23 همین قانون موجب اعمال مجازات حبس از 91 روز تا یکسال و یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه اموال دریافتی از پیش خریدار خواهد بود.
آنچه از این قانون استنباط می‌شود این است که قانون‌گذار بزه موضوع ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان را از جرایم مطلق محسوب کرده و همین که پیش فروشنده بدون اخذ مجوز اقدام به درج آگهی پیش فروش کند، این بزه محقق شده و نیاز به سوء نیت متهم نیست حتی اگر در زمان درج آگهی پیش فروش نسبت به تعقیب کیفری پیش فروشنده اقدام نشده باشد و او به کلیه تعهدات خویش نیز عمل کند باز هم پیش فروشنده به نفس ارتکاب درج آگهی پیش فروش بدون اخذ مجوز قابل تعقیب کیفری است و این در حالی است که هیچ سوء نیتی در پیش فرشنده مفروض نبوده و تعقیب کیفری او غیر منطقی و غیر قابل توجیح است.
2) پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی:
به موجب ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق سند رسمی نزد دفاتر ثبت اسناد رسمی انجام شود، عدم رعایت این تکلیف موجب اعمال ضمانت اجرای کیفری مندرج در ماده 23 همان قانون خواهد شد. به موجب این ماده « اشخاص که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند به حبس از 91 روز تا یکسال و جزای نقدی به میزان 2 تا 4 برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند» بنابراین عنصره ماده این بزه، ترک فعل ناشی از عدم اجرای تکلیف مورد نظر قانون‌گذار است و این نیز جرمی مطلق و مقید به نتیجه نیست.
به عبارت دیگر همین که پیش فروشنده به طریقی غیر از طریق مورد نظر قانون گذار در تنظیم سند رسمی مبادرت به انعقاد قرارداد پیش فروش با دیگری نماید جرم موضوع این قسمت از ماده 23 محقق شده و حصول نتیجه، شرط تحقق این بزه نیست. آنچه باید در مورد ماده 3 بیان کرد اینکه ضمانت اجرای مربوط به تنظیم سند رسمی متوجه پیش فروشنده است و شامل پیش خریدار نمی‌باشد یعنی چنانچه پیش خریدار با تنظیم یک قرارداد عادی مبادرت به پیش خرید یک آپارتمان کند، گرچه به تکلیف قانونی مقرر در ماده 3 قانون مزبور عمل نکرده است اما عدم رعایت این امر جرم نیست. دلیل این حکم قانون‌گذار آن است که قانون پیش فروش یک قانون حمایتی است و قانونی است که از پیش‌خریدار حمایت می‌کند و چون معمولا پیش فروشنده فردی قوی‌تر است، قانون‌گذار جهت حمایت از پیش‌خریدار برای او جرم انگاری نکرده است.
نکته قابل تامل دیگر در این مورد بیان این مورد است که چنانچه پیش خریدار بخواهد حقوق خود را در خصوص ساختمانی که پیش خرید کرده به شخص یا اشخاص ثالث واگذاری کند، او نیز طبق ماده 3 قانون باید حقوق و تعهدات ناشی از آنرا با تنظیم سند رسمی منتقل کند اما عدم رعایت این تکلیف قانون توسط پیش‌خریدار، ضمانت اجرای کیفری ماده 23 را نیز به دنبال نخواهد داشت چرا که مدلول مقررات ماده 23 قانون پیش فروش آپارتمان با اشخاص اشاره دارد که اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند نه اشخاصی که حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد پیش فروش را به اشخاص ثالث واگذار می‌کنند و قانون‌گذار در مقام بیان، صرفاً به کسانی اشاره می‌کند که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند نه پیش خریداری که حقوق ناشی از قرارداد پیش خرید خود را به دیگری واگذار کند. تفسیر مضیق کیفری نیز اقتضای چنین تفسیری را دارد.
3) تنظیم قرارداد پیش فروش توسط مشاورین املاک:
به موجب ماده 24 قانون پیش فروش ساختمان، مشاوران املاک نمی‌توانند راساً مبادرت به تنظیم پیش فروش نمایند و باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کنند و مجازات استنکاف از این حکم قانونگذاری برای بار اول تا یکسال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم ابطال پروانه کسب است با توجه به این ماده قانون‌گذار مشاورین املاک را از تنظیم قرارداد پیش فروش منع کرده است ولی برای حفظ حقوق مشاورین املاک به نظر می‌رسد که مشاورین املاک می‌توانند یک پیش قرارداد تنظیم کنند و این پیش قرارداد موضوع جرم نیست برای اینکه قانون‌گذار تنظیم قرارداد پیش فروش توسط مشاوران املاک را جرم شناخته و نه چنین پیش قراردادهایی را.
نتیجه گیری: هدف و فلسفه از وضع این قانون جلوگیری از بی‌نظمی و بی‌قانونی‌هایی که در این زمینه وجود داشته است و جلوگیری از فروش یک واحد آپارتمان به بیش از یک نفر و ایجاد موقعیت مطمئن برای افرادی است که اقدام به پیش خرید واحدهای مسکونی نموده‌اند. این قانون و آئین‌نامه اجرایی آن دارای ابتکاراتی است که در تاریخ قانون‌گذاری ایران کم سابقه بوده است. این ابتکارات عبارتند از نظارت عمومی خاص در تشکیل قرارداد پیش فروش و وجود نهادی خاص در محل اختلاف ناشی از این قرارداد که داوری می‌باشد، وجود کارشناسانی خاص جهت تشخیص حسن انجام قرارداد»مهندس ناظر» لزوم رعایت تشریفات خاص و محتوای خاص قرارداد که به شکل رسمی تنظیم شده است و محتوای الزامی خاص در آن است. بنابراین این قانون با وجود نقایصی که در مواد آن دارد که جای تحقیقات و نتیجه‌ گیری‌های بسیار توسط دکترین حقوقی است ولی در مجموع با توجه به تاکید قانونگذار در تنظیم این قرارداد بصورت رسمی تاثیر بسزایی در کاهش امکان وقوع جرم انتقال مال غیر را یا انتقال مال به چند نفر را داشته است.

نظرات شما
نام:
ایمیل:
* نظر: